Pravo svojine je stvarno pravo, koje se definiše kao najviša pravna i faktička vlast na određenoj stvari, koja omogućava neograničeno korišćenje titularu prava u skladu sa propisanim granicama u pozitivnom zakonodavstvu, čime se obezbeđuje zaštita od zloupotrebe prava i nanošenja štete drugim subjektima prava. Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa kaže da fizička i pravna lica mogu imati pravo svojine na pokretnim i nepokretnim stvarima. Vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže, u granicama određenim zakonom i svako lice je dužno da se uzdržava od povrede prava svojine drugog lica.
Pravo svojine se može oduzeti ili ograničiti u skladu sa ustavom i zakonom.
Iako se za pravo sojine kaže da je ono „neograničeno i apsolutno”, oduzimanje ili ograničavanje prava svojine postoje kao određeni izuzeci i to:
- zabrana zloupotrebe prava svojine,
- susedsko pravo (imisije, odnosi između vlasnika graničnih nepokretnosti, pravo upotrebe susedske nepokretnosti, pravo nužnog prolaza),
- ograničenje prava svojine u društvenom interesu (zakonsko pravo preče kupovine i sl.)
Susedsko (komšijsko) pravo smatra se jednim vidom ograničenja prava svojine.
Susedsko (komšijsko) pravo nastaje između vlasnika nepokretnosti koji su u prostornoj ili funkcionalnoj vezi.
Tada položaj, sastav i obim jedne nepokretnosti onemogućavaju ostvarivanje prava svojine na drugoj (obično susednoj) nepokretnosti u punom obimu. Zbog postojanje takve nužne povezanosti, vlasnik jedne nepokretnosti ima obavezu da u razumnoj meri korišćenje svoje nepokretnosti prilagodi potrebama susednog vlasnika u ostvarivanju prava svojine na njegovoj nepokretnosti.
Susedsko pravo daje ovlašćenje vlasniku nepokretnosti da od vlasnika druge nepokretnosti (komšije) zahteva da mu ovaj ne smeta da koristi svoju nepokretnost na način I obimu koji je uobičajen, te ukoliko se ovaj ne uzdrži od uznemiravanja vlasnik može podneti tužbu protiv komšije.
Susedsko pravo daje ovlašćenje vlasnika nepokretnosti da od vlasnika druge nepokretnosti zahteva da mu ovaj omogući da koristi svoju nepokretnost na način koji ograničava korišćenje nepokretnosti drugog vlasnika prema prirodi i nameni te nepokretnosti.
Susedsko pravo jednog vlasnika:
- stvara obavezu drugom vlasniku da to pravo poštuje ograničenjem vlasničkih ovlašćenja na sopstvenoj nepokretnosti,
- ono dovodi u sklad odnose vlasnika susedskih nepokretnosti,
- susedstvo obuhvata ne samo granične nepokretnosti, već i druge nepokretnosti čije je korišćenje uzajamno zavisno.
U Zakonu o osnovama svojinskopravnih odnosa nema odredaba koje neposredno uređuju susedsko pravo, čak se ono i ne pominje. Odredbom tog zakona daje se zaštita vlasniku nepokretnosti od štetnih dejstava koja dolaze sa druge, obično susedne nepokretnosti i obavezuje vlasnika (komšiju) da se uzdrži od korišćenja svoje nepokretnosti na način kojim bi se onemogućavalo normalno korišćenje druge nepokretnosti. Iz svega navedenog, odnosno iz samog zakona proizilazi da sused (komšija) nema pravo da na svojoj nepokretnosti stvara preveliku buku, prekomerni dim, neprijatne mirise i vrši druge slične radnje, te se ovo ograničenje odnosi na to da se ograničenjem zapravo stvore podnošljivi uslovi u pravcu zajedničkog života suseda (komšija) na određenom prostoru i ima pozitivnu svrhu.
Kako susedsko pravo pripada svojinskom pravu i pravu svojine nad nekretninama i njegovo ograničenje je u domenu poslova advokata za svojinsko pravne odnose odnosno advokata za nepokretnosti. Advokat za svojinsko pravne odnose (advokat za nekretnine) vlasniku nekretnine daje detaljne informacije o njegovim zakonskim pravima, kao i o postojećim ograničenjima što samog vlasnika, što suseda. Ukoliko dođe do problema u susedno-svojinskim odnosima i kršenju ograničenja prava svojine (komšijskog prava), advokat za svojinsko pravne odnose (advokat za nepokretnosti) će preduzeti sve pravne radnje kako bi zaštitio svojinsko pravo vlasnika, počev od mirnog rešavanja spora pa do podnošenja tužbe.
