Eksproprijacija je pravno uređena Zakonom o eksproprijaciji. Zakon reguliše pitanja kao što su: koje nepokretnosti mogu biti predmet eksproprijacije, šta se smatra javnim interesom, ko može vršiti postupak eksproprijacije, uslovi i način vraćanja nekretnine prethodnom vlasniku, kao i visinu naknade za eksproprisanu nepokretnost.
Eksproprijacija predstavlja način sticanja državne imovine kroz upravnopravni postupak. Eksproprijacija je pravni institut koji označava prisilno i zakonom uređeno uzimanje nekretnina u privatnoj svojini od strane država u cilju ostvarenja javnog interesa. Javnim interesom se smatra izgradnja aerodroma, puteva, podizanja fabrika, regulisanje vodotokova, izgradnja naselja, škola. Kod eksproprijacije se obezbeđuje i određeni vid pravde za prethodnog vlasnika nekretnine u vidu zamene oduzete imovine drugom, bilo isplatom tržišne naknade od strane države ili pak sticanjem vlasništva na nekoj drugoj nekretnini. Naknada, kao bitan prateći element eksproprijacije, osigurava zaštitu osnovnih prava i sloboda, a ujedno i postizanje društveno-ekonomskih interesa zajednice i njen razvoj.
Faktička eksproprijacija, kao pravni institut, nije zakonom regulisana, ali se javlja u praksi.
Faktička eksproprijacija je prinudno oduzimanje imovine od vlasnika od strane lokalnog državnog organa (opština, grad) bez saglasnosti vlasnika.
Faktička eksproprijacija se dešava kada se imovina uzme ili koristi protivno pravu tj. bez pravnog osnova ili dozvole vlasnika odnosno bez prethodne odluke o utvrđivanju javnog interesa za oduzimanje nepokretnosti od privatnog lica. Faktička eksproprijacija nastaje kada se na zemljištu grade putevi, infrastrukturni i drugi objekti u javnom interesu, iako ne postoji rešenje o eksproprijaciji, odnosno izuzimanju zemljišta, a naknada za faktički oduzeto zemljište određuje se prema tržišnoj vrednosti zemljišta prema nalazu i mišljenju veštaka. Pravo na naknadu za faktički eksproprisane nepokretnosti ne zastareva (presuda Vrhovnog kasacionog suda Rev 386/21 od 18. maja 2022. godine).
Osnovne karakteristike faktičke eksproprijacije su sledeće:
- ne postoji rešenje o eksproprijaciji – država ne donosi zvaničan dokument o oduzimanju imovine od vlasnika imovine,
- namenjena je javnim radovima – na privatnoj zemlji se grade javni objekti, poput puteva, ulica ili infrastrukture,
- gubitak poseda faktičkom eksproprijacijom – vlasnik gubi mogućnost da nadalje slobodno koristi svoju imovinu, jer mu se ona prisilno oduzima,
- povreda prava svojine – faktička eksproprijacija, kao prinudno oduzimanje imovine, predstavlja kršenje prava na mirno uživanje imovine (u suprotnosti sa članom 3, stav 1 Zakona o svojinskopravnim odnosima).
Iz sudske prakse su poznati primeri da kada je planskim aktom (planom detaljne regulacije lokalne samouprave) zemljište određeno za ulicu i saobraćajnicu koju koristi neograničen broj lica za javni saobraćaj i u prirodi jeste ulica koja ima svoj naziv, onda postoji obaveza na isplatu naknade po osnovu faktičke eksproprijacije (presuda Apelacionog suda u Beogradu Gž 892/23 od 17. januara 2024. godine).
Nadalje, po presudi Apelacionog suda u Beogradu Gž 3352/24 od septembra 2024. godine zemljište koje je planskim aktom predviđeno kao javno zemljište za izgradnju vrtića i gradskog parka, samim tim to zemljište postaje sredstvo u javnoj svojini. Jedinica lokalne samouprave koja ga koristi radi ostvarenja opšteg interesa ima obavezu da zemljište koje je postalo sredstvo u javnoj svojini izuzme iz poseda ranijeg korisnika i da mu za to isplati odgovarajuću naknadu (faktička eksproprijacija).
Kod postojanja faktičke eksproprijacije, vlasnik može da se zaštiti na više načina. Kako bi to pravno valjano ostvario, poželjno je da se obrati advokatu za nepokretnosti (advokat za svojinskopravne odnose). Koji od načina zaštite će biti preduzet zavisi od procena advokata. Advokat za nepokretnosti može pokrenuti sudski postupak, kako bi vlasnik ostvario zakonsko pravo na podnošenje tužbe. Nadalje, advokat za nepokretnosti može zahtevati naknadu za vlasnika kojem je imovina prisilno oduzeta (faktička eksproprijacija) u visini tržišne vrednosti oduzetog zemljišta. Treći način zaštite vlasnika je naknada štete odnosno advokat za nepokretnosti može tražiti odštetu zbog nemogućnosti korišćenja imovine. Koji od tri načina zaštite vlasnika će biti preduzet zavisi od procene advokata – advokat za nepokretnosti bira pravno rešenje koje je u najboljem interesu vlasnika.
