Due diligence je detaljna provera i analiza neke osobe, firme, imovine ili posla pre donošenja važne odluke – najčešće pre kupovine, investicije ili sklapanja ugovora.
Due diligence je pravna, finansijska i poslovna “provera svega” kako bi se znalo u šta se kupac ili investitor tačno upušta. znali u šta tačno ulazite.
Kod kupovine nekretnine due diligence je neophodan, kako bi čitav posao bio legalan i bez rizika. Due diligence kod nekretnine podrazumeva proveru pravnog, faktičkog i administrativnog statusa nepokretnosti pre njene kupovine.
Pre kupovine nekretnine, due diligence bi značio proveru:
- da li postoje dugovi i opterećenja,
- da li su papiri uredni,
- da li postoje sudski sporovi,
- da li je sve legalno i bez rizika,
- da li je nepokretnost pravno prenosiva,
- strukture vlasništva.
Svrha due diligence nepokretnosti je da potvrdi da:
- nepokretnost ima čist katastarski izvod,
- da je pravilno upisana u katastar nepokretnosti
- da nije uključena u sudske sporove niti opterećena hipotekom, zabeležbama ili nerešenim vlasničkim odnosima,
- pregled građevinskih i upotrebnih dozvola,
- potvrdu usklađenosti sa planskom dokumentacijom,
- proveru pravnog kapaciteta prodavca – bilo da je u pitanju fizičko ili pravno lice,
- je nepokretnost pravnu uredna posebno kada su u pitanju strani kupci neupoznati sa domaćim pravnim propisima.
Dokumentacija koja je potrebna za due diligence zavisi od toga d ali je prodavac fizičko ili pravno lice i preduzetnik.
Potrebna dokumentacija ukoliko je prodavac fizičko lice obuhvata:
- lična dokumenta i dokumenta koja se odnose na vlasništvo ( lične identifikacione isprave, dokaz o zakonitom vlasniku i list nepokretnosti iz katastra nepokretnosti),
- dokument kojim se utvrđuje da li je nepokretnost posebna imovina prodavca ili se smatra bračnom imovinom stečenom tokom braka (na taj način se sprečavaju kasniji potencijalni sudski sporovi).
Potrebna dokumentacija ukoliko je prodavac pravno lice ili preduzetnik je nešto kompleksnija i sveobuhvatnija i podrazumeva proveru korporativne dokumentacije:
- osnivački akt,
- ugovori o prenosu udela i evidencije o eventualnim teretima ili ograničenjima na udelima,
- ovlašćenja direktora moraju biti pažljivo proverena, uključujući i eventualna ograničenja nadležnosti za zastupanje, naročito ona koja mogu biti nametnuta od strane drugih lica ili korporativnih tela unutar organizacije,
- korporativna dokumentacija koja je ključna kako bi se potvrdilo da kompanija može pravno valjano prodati nepokretnost bez rizika od budućih osporavanja.
Korporativna dokumentacija od značaja za pravilan due diligence ako je prodavac kompanija, obuhvata i oblast korporativnog prava:
- da li je kompanija uredno registrovana i u dobrom statusu u Agenciji za privredne registre, kao i da je zakoniti vlasnik nepokretnosti koja se prodaje,
- utvrditi da direktor ili ovlašćeno lice ima ovlašćenje da potpiše ugovor o kupoprodaji, kao i da su sve potrebne interne odluke, što podrazumeva odobrenja osnivača, članova društva ili odbora direktora,
- da li su udeli u kompaniji založeni ili predmet sudskih sporova,
- pregled pravnog i finansijskog statusa kompanije, uključujući eventualne parnične postupke, stečajne ili prekršajne postupke, kao i poreske obaveze koje bi mogle da utiču na prodaju ili buduće vlasništvo nad nepokretnosti.
U domaćem zakonodavstvu i praksi kupoprodaje nekretnina, pa samim tim i pravilan due diligence nepokretnosti obično sprovode advokati specijalizovani za nepokretnosti, ali i za ugovorno i privredno pravo. Uloga advokata za nepokretnosti je ključna za obavljanje nesmetane i pravno sigurne transakcije bez rizika, poštujući sve legalne korake i zaključivanje ugovora na zakonit način. Advokat za nepokretnosti takođe omogućava da se nakon sigurne kupovine izvrši prenos vlasništva upisom nepokretnosti u katastar nepokretnosti.
