Due diligence postupka za kupovinu već izgrađenih nepokretnosti i kupovinu novogradnje se međusobno razlikuju, jer je reč o nepokretnostima kod kojih su određene stvari i dokumentacija poznati, dok kod druge kategorije to nije slučaj. Kod kupovine novogradnje potrebno je dodatno sačiniti ugovor o rezervaciji nekretnine, predugovor i konačan ugovor o kupovine, čime se due diligence novogradnje usložnjava.
Između due diligence postupka kupovine starogradnje i novogradnje postoje značajne pravne razlike.
Ključne pravne i praktične razlike između due diligence postupka za kupovinu već izgrađenih nepokretnosti i kupovina novogradnje:
- vlasništvo,
- katastarski status,
- građevinska dozvola,
- upotrebna dozvola,
- komunalije i infrastruktura,
- PDV,
- cena nekretnine,
- pravni rizik.
Kod već izgrađenih nekretnina je jednostavnija vlasnička struktura – najčešće je registrovana na fizičko lice, te je provera takve nepokretnosti jednostavnija. Kod novogradnje vlasništvo često podrazumeva prvi upis u Katastar nepokretnosti i najčešće je vlasnik sam investitor, što nameće dodatna pitanja i provere.
Status novogradnje u katastru može biti takav da još nije upisana ili se vodi kao „u izgradnji“ za razliku od već izgrađene nekretnine gde je katastarski status najčešće jasan i nekretnina regularno upisana.
Građevinska dozvola, pored lokacijske i upotrebne su nešto što kod novogradnje zahteva detaljan pregled, dok je to kod starogradnje već rešeno.
Dozvola koja je od suštinskog značaja za novogradnju je upotrebna dozvola, kojom se potvrđuje da objekat u izgradnji odobren za korišćenje. Kod starogradnje, ova dozvola je uglavnom već uspostavljena i lako dostupna.
Već izgrađene zgrade imaju potpuno razvijenu infrastrukturu (komunalije, struja itd.), dok je kod novogradnje prisutno nepotpuno priključenje na komunalne mreže ili elektrodistributivne priključke.
Još jedna ključna razlika između starogradnje i novogradnje je prisutan finansijski rizik. Novogradnja podleže porezu na dodatu vrednost (PDV) od 10%, što utiče na ukupnu kupoprodajnu cenu, dok se taj porez ne primenjuje na starogradnju, već najčešće porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%, što utiče na cenu. Cena novogradnje je obično viša zbog savremenih standarda i veće potražnje, ali i višeg poreza.
Takođe se pravni rizik kod novogradnje razlikuje u odnosu na pravni rizik kod već izgrađene nekretnine. Kod novogradnje pravni rizik je znatno je veći, naročito ako izgradnja nije završena ili je dokumentacija nepotpuna, dok je kod starogradnje rizik je niži, pod uslovom da je pravna dokumentacija potpuna i uredno vođena.
Navedene razlike zahtevaju i drugačiji due diligence postupak kod starogradnje i novogradnje u smislu složenosti i kompleksnosti, te je uloga advokata za nepokretnosti ključna posebno kada je reč o novogradnji. Advokat za nepokretnosti detaljno proverava dokumentaciju katastru za novogradnju, potom status a APR-u, kao i poreskoj upravi. Veoma važna je i provera svih dozvola koje novogradnja zahteva, što advokat za nepokretnosti detaljno proverava, kako bi se izbegli svi pravni rizici. Svaku informaciju advokat za nepokretnosti proverava unakrsno kako bi se osigurala doslednost i tačnost, a u slučaju neslaganja, postupak se obično zaustavlja dok se ne postigne potpuna pravna jasnoća. Advokati za nepokretnosti su i važni posrednici između svih institucija, koji olakšavaju postupak provere i umanjuju potencijalne rizike. Ukoliko je advokat za nepokretnosti potpisao punomoćje za kupca, on može potpisati dokumenta i završiti registraciju u ime kupca, čineći transakciju efikasnijom i pravno sigurnijom.
