Promet nepokretnosti je slobodan, ukoliko drugačije nije određeno zakonom.
Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u pisanoj formi,
a potpisi ugovarača potvrđuju se od strane javnog
beležnika (solemnizacija).
Ukoliko ova zakonska odredba ugovora o kupoprodaji nepokretnosti nije ispunjena, takav ugovor ne proizvodi pravno dejstvo. Izuzetak od ovog pravila je okolnost u kojoj sud priznaje pravno dejstvo ugovora o kupoprodaji nepokretnosti koji je zaključen u pisanoj formi bez overenih potpisa ugovarača kod suda, pod uslovom da je ugovor ispunjen u celini ili pretežnim delom, da takvim ugovorom nije povređeno pravo preče kupovine, niti prinudni propis. Sud vodi posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti koji su podneti radi overavanja potpisa ugovarača.
Ugovor o prometu nepokretnosti sastavlja advokat za imovinskopravne odnose tj. advokat za nepokretnosti, kako bi bilo osigurano da ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sadrži sve bitne elemente i zadovolji propisanu pravnu formu.
Ugovor o prometu nepokretnosti se mora sačiniti pred nadležnim javnim beležnikom na čijem službenom području se nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Uloga javnog beležnika je da, posle detaljne provere ugovora, izvrši solemnizaciju ugovora – daje mu snagu javne isprave. Odmah nakon solemnizacije javni beležnik ga elektronskim putem prosleđuje republičkom organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda, nakon čega dolazi do primene odredaba Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji, Zakona o porezima na imovinu ili Zakona o PDV-u i RGZ – Službi za katastar nepokretnosti.
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da sadrži sledeće:
– lične podatke ugovarača odnosno kupca i prodavca predmetne nekretnine ili podatke iz javnog registra ako je reč o pravnim licima,
– detaljne podatke o samoj nepokretnost (vrsta, površina, struktura, adresa, katastarska parcela, broj lista nepokretnosti),
– način na koji je prodavac stekao nepokretnost,
– iznos ukupne kupoprodajne cene.
Za kupca nepokretnosti je važno da prodavac pod punom krivičnom i materijalnom odgovornošću izjavi i garantuje kupcu da je on:
– isključivi vlasnik nepokretnosti,
– da nepokretnost nije opterećena nikakvim upisanim ili prećutnim teretima (zaloga, hipoteka), niti pravima trećih lica,
– da nepokretnost nije predmet sudskog ili upravnog postupka, niti podele bračne tekovine ili nasleđivanja,
– da nad predmetnom nepokretnošću nema zabrane raspolaganja ili otuđenja,
– da nepokretnost nije predmet druge kupoprodaje, te da ne postoji nikakva smetnja da se izvrši prenos vlasništva i predaja nepokretnosti u posed nakon realizacije ugovora,
– da za predmetnu nepokretnost nije već primio kaparu ili naknadu, da je nije dao na poklon, niti da je predmet ugovora o doživotnom izdržavanju ili ugovora o zameni,
– da nepokretnost nije predmet bilo kog drugog pravnog posla.
Kako bi sve navedeno bilo pravno valjano i sigurno učinjeno, advokat za kupoprodaju nepokretnosti odnosno advokat za imovinsko-pravne odnose će osigurati kupcu proveru imovine i zaštitu od evikcije. Mogućnost prenosa vlasništva po realizaciji ugovora o kupoprodaji nepokretnosti (mogućnost kupca da uknjiži svoje pravo svojine) je takođe važna, te će advokat za imovinskopravne odnose tj. advokat za nepokretnosti osigurati primenu odredbe „clausula intabulandi“ u ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti, odnosno u izjavi o isplati koja se sada praktikuje.
Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti se, shodno zakonima koji se na njega primenjuju vrši prenos prava svojine na zgradi, uz istovremeni prenos i prava svojine na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Ako je zgrada izgrađena na zemljištu na kom vlasnik zgrade nema pravo svojine, već pravo korišćenja, onda se prenosi i pravo korišćenja na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade prenosom prava svojine na zgradi.
Pravna regulativa nalaže određene pravne radnje za prodavca nepokretnosti pre prodaje nepokretnosti, a koje advokat za imovinsko-pravno odnose tj. advokat za nepokretnosti odnosno advokat za imovinu može učiniti. Pravne radnje koje prodavac (opunomoćeni advokat za pravnoimovinske odnose tj. advokat za nepokretnosti odnosno advokat za imovinu) mora prethodno učiniti se odnose na pravo preče kupovine i to:
• suvlasnik nepokretnosti dužan je svoj suvlasnički deo prethodno ponuditi ostalim suvlasnicima, poštujući pravo preče suvlasnika sa većim suvlasničkim delom,
• vlasnik poljoprivrednog zemljišta dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, a ako ih ima prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca.
