Ugovor o zajedničkoj izgradnji se definiše kao ugovor kojim se dva ili više lica uzajamno obavezuju da na zemljištu, na kojem imaju imovinsko pravo, a koje ih ovlašćuje na izgradnju, zajednički:
– izgrade objekat,
– finansiraju izgradnju,
– utvrđuju susvojinske udele za svaku ugovornu stranu na budućem objektu.
Ugovor o zajedničkoj izgradnji uređuje način na koji se
originarno (građenjem) stiče pravo susvojine na novoizgrađenom objektu.
Ugovor o zajedničkoj izgradnji najčešće sadrži i pravila na osnovu kojih će se susvojina stečena zajedničkim građenjem podeliti između ugovornih strana tj. pretvoriti u etažnu svojinu.
Za Ugovor o zajedničkoj izgradnji se kaže da nije imenovan ugovor – njegovi bitni elementi nisu zakonom određeni tj. propisani.
U pravnoj praksi se na Ugovor o zajedničkoj izgradnji primenjuju dispozitivne odredbe (npr. Zakon o planiranju i izgradnji). To znači da pravne norme ugovorne strane mogu po svom nahođenju primeniti, odnosno ne postoje pravne odredbe koje su obavezujuće kod zaključivanja Ugovora o zajedničkoj izgradnji, već se ostavlja pravnim subjektima da sami odrede hoće li se pridržavati ili neće određenih pravnih normi.
Ono što je karakteristično za Ugovor o izgradnji je da on nije vrsta ugovora kojim se prenosi pravo svojine na nepokretnosti, te se na njega ne primenjuju one odredbe koje važe za formu ugovora o prometu nepokretnosti. Ugovor o zajedničkoj izgradnji se ne mora zaključiti u formi solemnizovane privatne isprave (overene kod javnog beležnika), već postoji mogućnost njegovog zaključivanja u pismenoj formi uz overu potpisa ugovornih strana – legalizacija. Ovo je od značaja za situaciju kada se sastavlja Ugovor o zajedničkoj izgradnji u trenutku kada još uvek nije izdata građevinska dozvola.
Razlozi zbog kojih se preporučuje da se Ugovor o zajedničkoj izgradnji sačini u složenijoj formi tj. pismenoj uz overu potpisa (legalizacija) su sledeći:
– Ugovor o zajedničkoj izgradnji služi za pribavljanje građevinske dozvole,
– Ugovor o zajedničkoj izgradnji je i tabularna isprava, kojom se upisuje susvojina ili etažna svojina u katastar po okončanju gradnje.
Kod Ugovora o zajedničkoj izgradnji je bitno, pre izgradnje novog objekta, poznavati urbanističke uslove iz kojih se može saznati kakav objekat može da se gradi. Ako urbanistički uslovi dozvoljavaju izgradnju većeg objekata, često se dešava da vlasnik zemljišta nema dovoljno finansijskih sredstava, te angažuje lice koje ima ta sredstva za investiranje takve gradnje. Tada Ugovor o zajedničkoj izgradnji ima karakter ugovora o sufinansiranju – jedna ugovorna strana (investitor) daje finansijska sredstva za izgradnju objekta, dok druga ugovorna strana (vlasnik zemljišta) daje zemljište na kojem ima pravo svojine da se na njemu objekat gradi. Lice koje daje finansijska sredstva ujedno i pribavlja investiciono-tehničku dokumentaciju za izgradnju objekta, izvodi radove ili organizuje izvođenje radova od strane drugih lica, dok vlasnik tj. korisnik zemljišta u zamenu za dato zemljište stiče svojinu na odgovarajućem delu na novom objektu ili zauzvrat dobija u vlasništvo nekretninu koja može da se nalazi na drugoj, dogovorenoj lokaciji. Svi ostali ugovori sa trećim licima, koji se zaključuju za preostale stanove u objektu koji se gradi, a koji se mogu prodavati po obavljenoj gradnji ili u različitim fazama izgradnje, su u formi ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji ili ugovora o suinvestiranju.
Zbog složenosti pravne materije, koje predmetni posao Ugovora o zajedničkoj izgradnji podrazumeva, potrebno je da ovu vrstu ugovora sačini advokat za obligaciono pravo, te pribavi svu potrebnu dokumentaciju neophodnu pre, tokom i nakon izgradnje novog objekta, kao i da advokat za obligaciono pravo izvrši upis pravnih isprava u javne knjige u svakoj od faza Ugovora o zajedničkoj izgradnji.
