Stvarna sredstva obezbeđenja

Stvarno pravo čine propisi kojima se uređuju subjektivna stvarna prava. Stvarno pravo se definiše i kao ovlašćenje dato pravnim subjektima na osnovu objektivnog prava radi zadovoljenja njihovih interesa.

U stvarno pravo spada i pravo obezbeđenja ili unovčenja (zaloga, neakcesorna prava unovčenja), kao i realni teret (obezbeđenje).

Stvarna sredstva obezbeđenja obuhvataju: kaparu, kauciju, ručnu zalogu i hipoteku.

Ručna zaloga

Ugovor o ručnoj zalozi je regulisan Zakonom o založnom pravu na pokretnim stvarima i pravima upisanim u registar.

Ugovaranjem ručne zaloge, kao sredstava obezbeđenja, poverilac stiče stvarno pravo na pokretnim stvarima dužnika ili trećeg lica, a na osnovu kojeg može da naplati svoje potraživanje prema dužniku u slučaju neispunjenja ili insolventnosti dužnika. Ručna zaloga je poseban ugovor, koji proizilazi iz osnovnog pravnog posla. Kod ugovora o ručnoj zalozi se razlikuju poverilac (kao zalogoprimac) i dužnik (kao zalogodavac).

Ugovorom o zalozi se dužnik ili neko treće lice (zalogodavac) obavezuje prema poveriocu (zalogoprimcu) da mu preda neku pokretnu stvar na kojoj postoji pravo svojine da bi se pre ostalih poverilaca mogao naplatiti iz vrednosti te stvari, ako mu potraživanje ne bude isplaćeno o dospelosti. Ugovorom o ručnoj zalozi se poverilac obavezuje da primljenu stvar čuva i po prestanku svog potraživanja vrati neoštećenu zalogodavcu.

Pokretna stvar na koju se odnosi založno pravo mora biti tačno određena, a ukoliko ih ima više one moraju biti specificirane po vrsti i vrednosti. Založno pravo na pokretnoj stvari (ručna zaloga) može biti ustanovljeno na svakoj svaka pokretnoj stvari koja se nalazi u prometu. Predmet ručne zaloge mogu biti i potraživanja, kao i suvlasnički udeo i sudržavina (posredna ili neposredna).

Ugovor o ručnoj zalozi se overava, nakon čega se može tražiti upis založnog prava u Registar zaloge bilo od strane tražiti poverioca ili zalogodavca. Ako upis traži poverilac potrebna je izričita izjava zalogodavca da pristaje da poverilac upiše založno pravo u Registar zaloge.

Naplata neizmirenih obaveza iz osnovnog posla se vrši prodajom založenih pokretnih stvari.

Prednost ovog sredstva obezbeđenja je taj što dužnik i dalje može koristiti sredstva koja su predmet zaloge, kao što su razne mašine i postrojenja.

Hipoteka

Zakonom o hipoteci se uređuje se hipoteka, radi obezbeđenja i naplate potraživanja. Prema zakonu, hipoteka se određuje kao založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom iz vrednosti nepokretnosti, pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi.

Hipoteka nije potraživanje, jer ona u sebi ne sadrži zahtev za isplatu sume novca, već ovlašćenje poverioca da proda opterećenu nepokretnost i iz dobijene cene namiri obezbeđeno potraživanje. Hipoteka je akcesorna i nedeljiva.

Hipoteka nastaje zaključenjem ugovora o hipoteci i upisom nepokretnosti u nadležni registar nepokretnosti. Ugovor o hipoteci sastavlja javni beležnik i on mora biti overen kao javna isprava, čime se stiče uslov za upis hipoteke kao sredstva obezbeđenja u registru nepokretnosti.

Predmet hipoteke, prema zakonu, može biti: nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i sl.), deo nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o deobi, susvojinski udeo u nepokretnoj stvari, poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mesto i dr.), pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje, ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini, objekat u izgradnji, kao i poseban deo objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata.

Hipoteka može nastati po više osnova: ugovora ili sudskog poravnanja (ugovorna hipoteka), založne izjave (jednostrana hipoteka), zakona (zakonska hipoteka) ili sudske odluke (sudska hipoteka).

Imalac hipoteke ima stvarno (apsolutno) pravo i ono deluje prema svima jer se upisuje u katastar nepokretnosti. Stvarno (apsolutno) pravo hipoteke podrazumeva pravo prvenstva i pravo sleđenja. Pravo prvenstva znači da je hipoteka jača od obligacionih prava i istovrsnog prava koje je kasnije nastalo. Pravo sleđenja ovlašćuje hipotekarnog poverioca da svoje pravo ostvaruje protiv svih trećih lica, kao i protiv vlasnika hipotekovane nepokretnosti.

Hipoteka, kao sredstvo obezbeđenja, je najčešće prisutna kod ugovora o kreditu (dugoročni, stambeni, investicioni i drugi ugovori o kreditu gde je iznos finansijskih sredstava visok), te se pre potpisivanja ugovora o založnom pravu vrši procena predmetne nepokretnosti, kao i provera postojanje prethodnog opterećenja (zaloge). Vrednost tako procenjene nepokretnosti u načelu treba da obezbedi pokriće ne samo glavnice kredita, već i svih neisplaćenih obaveza koje se mogu javiti tokom perioda važenja ugovora o kreditu. Banke, svojom poslovnom politikom, određuju odnos vrednosti hipoteke i finansijskih obaveza dužnika prema ugovoru o kreditu (1:1 do 1:3 u korist procenjene vrednosti nepokretnosti).

Vlasnik opterećene nepokretnosti može da traži ispis (brisanje) hipoteke tek kada je obezbeđeno potraživanje ispunjeno u celosti. Ukoliko se aktivira naplata putem hipoteke, vrši se njena prodaja i iz sredstava tako dobijenih se namiruju obaveze dužnika iz osnovnog posla.

Radi sastavljanja ugovora o ručnoj zalozi ili ugovora o hipoteci potrebno je angažovati advokata u privredi, odnosno advokata koji se bavi privrednim pravom da ne bi banka zaračunavala troškove i obradu kredita koji su trenutno predmet velikog broja sporova, a na koje nema pravo. Advokat za privredno pravo odnosno advokat za privredu takođe može pomoći u pravnim poslovima vezanim za proveru podobnosti ručne zaloge i hipoteke, procene i ostalih pravnih radnji oko upisanih tereta i brisanja istih kod izmirenih obaveza po osnovnom poslu.