Kupoprodaja nekretnine otpočinje potpisivanjem ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, a završava se upisom nepokretnosti u katastar. Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture se uređuju pravila postupka upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukturnih i podzemnih objekata u njihovom održavanju, predmetu i vrstama upisa u tom postupku i pravilima postupka izdavanja izvoda iz navedenih registara, kao i druga pitanja od značaja za održavanje katastra nepokretnosti i katastra infrastrukture.
Katastar je baza podataka odnosno javni, službeni registar u kom se vodi kompletna evidenciju o nekretninama i pravima nad njima.
Nadležna državna institucija, koji vodi registar je Republički geodetski zavod (RGZ). Informacije koje se beleže u katastru odnose se na sve vidove nepokretnosti (zemljište, zgrade, stanovi, poslovni prostori), vlasnike, prava vlasništva, prava službenosti, kao i tereti (zaloga, hipoteka). Katastar je jedino pravno merodavna evidencija za identifikaciju vlasništva nad nekretninama i njihovih karakteristika i sve informacije sadržane u njemu su ključne za promet nekretnina, izgradnju, legalizaciju i korišćenje zemljišta.
Upisom nekretnine u katastar, kao najvažnijom završnom fazom kod kupoprodaje nekretnine, se vlasništvo nad nekretninom formalno prenosi sa prodavca na kupca, kao novog vlasnika.
Postupak upisa nekretnine u katastar podrazumeva:
• pripremu potrebne dokumentacije (overen kupoprodajni ugovor, rešenje o porezu na prenos apsolutnih prava ili potvrda o oslobađanju od poreza, potvrdu da je kupac izmirio sve komunalne obaveze, dokaz o uplati administrativne takse za upis u katastar i lični dokumenti za identifikaciju novog vlasnika),
• podnošenje zahteva za upis nepokretnosti u katastar tj. Republičkom geodetskom zavodu (RGZ),
• obrada zahteva u katastru (provera dostavljene dokumentacija i ispunjenost uslova za upis),
• izdavanje rešenja o upisu odnosno rešenja o vlasništvu (na osnovu kog se novo vlasničko stanje evidentira u bazi podataka registra i kupac postaje zvanični vlasnik nekretnine).
Kod kupoprodaje nepokretnosti, jedan od troškova je porez na prenos apsolutnih prava u iznosu od 2,5% vrednosti nepokretnosti. U pojedinim situacijama, shodno zakonu, kupac može biti oslobođen plaćanja takse za porez (kod kupovine prve nekretnine).
Način podnošenja dokumentacije i zahteva za upis u katastar je od 04.11.2023. godine je isključivo elektronskim putem (onlajn) tj. digitalno preko profesionalnih korisnika – geodetskih organizacija i advokata (advokat za kupoprodaju nekretnina).
Advokat za kupoprodaju nekretnina pravno obezbeđuje sprovođenje svih procedura upisa nepokretnosti u katastar i prava nad nepokretnosti u skladu sa zakonom, kao profesionalni korisnik, preko eŠaltera.
Advokat za kupoprodaju nekretnina proverava postojeće stanje u katastru – ko je trenutni vlasnik i da li postoje tereti, postojanje potrebnih dozvola i ispunjenosti uslova za nesmetan upis nepokretnosti u katastar. Advokat za kupoprodaju nekretnina sastavlja pravne akte za prenos vlasništva. Advokat za kupoprodaju nekretnina priprema ugovore (kupoprodajni, ugovor o poklonu, ugovor o razmeni, ugovor o doživotnom izdržavanju), kao i sve druge dokumente koji su potrebni za sticanje prava vlasništva kupca nepokretnosti. Nakon obavljene kupoprodajne transakcije, advokat za kupoprodaju nekretnina podnosi zahtev za upis nepokretnosti u katastar – upis prava vlasništva ili drugog prava, prati postupak upisa i vrši eventualne ispravke ili dopune dokumentacije na zahtev katastra. U slučaju da katastar odbije zahtev za upis, advokat za kupoprodaju nekretnina ulaže prigovor ili pokreće upravni spor u cilju zaštite interesa klijenta.
Advokatska kancelarija Slavica Janjić i saradnici Beograd ima zaključen Ugovor o pristupanju i korišćenju sistema eŠalter sa Republičkim geodetskim zavodom, te je omogućeno podnošenje zahteva u formi elektronskog dokumenta, za upis u katastar nepokretnosti i vodova i za izdavanje podataka katastra nepokretnosti i vodova. Kancelarija može pružiti sve potrebne usluge za nesmetan upis nepokretnosti u katastar, poštujući izmene koje su stupile na snagu 04.11.2023. godine.
